「親が亡くなって家を引き継いだけど、名義変更ってどうするの…？」「相続登記って義務化されたって聞いたけど、うちはまだ何もしていない」——そんなふうに、頭ではわかっているのに手が止まってしまっている方、実はとても多いんです。
実は私自身、約1年前に父を亡くし、相続登記・根抵当権抹消登記などの手続きをすべて自分でやり切った経験があります。宅建士として登記には慣れているとはいえ、司法書士に頼らず法務局の無料相談を活用しながら進めました。その経験をもとに、相続登記義務化の内容・罰則・手続きの流れを、できるだけ具体的に解説します。
今日この記事を読めば、次に取るべき行動が必ずわかります。
相続登記の義務化とは？いつから・何が変わった？
2024年4月1日から、不動産の相続登記が法律上の「義務」になりました。それまでは相続しても名義変更をしないまま放置することが珍しくなく、それが全国に広がる「所有者不明土地問題」の大きな原因のひとつでした。
全国の土地のうち、登記簿だけでは所有者の所在が判明しない「所有者不明土地」の割合は約23%。その発生原因の63%が「相続時の名義変更未了」によるものというデータがあります（国土交通省調べ）。
義務化の主なポイント
- 申請期限：相続の開始を知った日から3年以内
- 過去の相続にも適用：2024年4月1日より前に発生した相続も対象。2027年3月31日までに登記すればOK
- 罰則：正当な理由なく申請しなかった場合、10万円以下の過料（登記官からの催告に応じなかった場合に裁判所へ通知）
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 義務化開始 | 2024年4月1日〜 |
| 申請期限 | 相続を知った日から3年以内 |
| 過去の相続 | 2027年3月31日までに登記 |
| 罰則 | 10万円以下の過料（正当な理由なき未申請） |
| 新設制度 | 相続人申告登記（協議未了でも罰則回避可） |
「3年以内だから余裕がある」と感じるかもしれませんが、相続人が複数いる場合は遺産分割協議が難航することも多く、気づいたら期限が迫っていた……というケースが少なくありません。早めに動くことをおすすめします。
「相続人申告登記」という救済措置も新設
遺産分割協議がまとまらず、すぐに相続登記ができないケースのために「相続人申告登記」という制度も2024年4月にスタートしました。「自分がこの不動産の相続人である」と法務局に申し出ることで、相続登記の基本的な義務を果たしたとみなされます。罰則を回避するための一時的な措置として活用できます。
私が実際にやった相続登記——司法書士なしで乗り切った方法
私の父は亡くなる約1ヶ月前にローンを完済していたため、まず銀行に出向いて根抵当権抹消登記の手続きを自分で行いました。根抵当権とは、事業をしていた父が担保として設定していたもので、完済後は自分で抹消手続きができます。
その後の相続登記については、法務局が実施している「無料30分司法書士相談」を予約して活用しました。書き方や必要書類を丁寧に教えてもらい、自分で書類を作成。法務局に持参した際に少し修正し、後日受け取りに——合計2〜3回の来庁で手続きを完了できました。
宅建士として登記には慣れているので書類への抵抗は少なかったですが、平日に動ける時間が1週間程度あれば、ある程度の手続きは進められるという実感があります。慣れていない方には少しハードルがあるかもしれませんが、法務局の無料相談をうまく活用すれば、司法書士費用を抑えて自分で対応することも十分可能です。
相続といえば「登記」が注目されがちですが、実家が事業を営んでいた私にとって、真の難所は別にありました。
親を亡くし、悲しみに浸るまもなく、次から次へと手続き。事業をしていたため、機械の査定、倉庫の整理、処分など。私が一番大変だったのは登記の手続きではなく、実家の事業の片づけでした。不動産の手続き以外にも、こちらの方が時間も体力も消耗しました。相続は不動産だけではない——そのことを身をもって実感しています。
相続した不動産を放置するとどうなる？具体的なリスク
「いつかやろう」と思いながら放置してしまうケースは非常に多いです。しかし放置には深刻なリスクが伴います。
- 相続人が増え続ける（数次相続）：放置している間に別の相続が発生し、権利関係がどんどん複雑化する
- 売却・活用ができなくなる：名義変更なしに不動産の売却はできない。全相続人の合意が必要で手続きが困難に
- 固定資産税の負担が続く：使わない土地・建物でも毎年固定資産税がかかり続ける
- 管理責任を問われる：空き家の老朽化による倒壊・不法投棄が起きた場合、所有者として責任を問われる可能性がある
- 過料のリスク：義務化後は10万円以下の過料が科される可能性がある
早めの行動が、将来の自分と家族を守ります。
相続登記の手続きの流れ：ステップごとに確認しよう
STEP 1：相続する不動産を確認する
まずは故人が所有していた不動産をすべて把握します。2026年2月からスタートした「所有不動産記録証明制度」を活用すると、法務局が全国の不動産を一覧表として証明してくれるので見落としを防げます。
STEP 2：相続人を確定する
戸籍謄本を取り寄せ、法定相続人を確定します。被相続人の出生から死亡までの戸籍が必要になるため、複数の役所への申請が必要になる場合もあります。
STEP 3：遺産分割協議を行う
相続人全員で誰が不動産を引き継ぐかを話し合い、遺産分割協議書を作成します。遺言書がある場合はこのステップが不要になることもあります。
STEP 4：法務局の無料相談を活用して書類を作成する
多くの法務局では無料の司法書士相談（30分程度）を実施しています。私もこれを活用しました。書き方を教えてもらい、自分で書類を作成して持参→修正→受け取り、という流れで完結できます。費用を抑えたい方はぜひ活用してみてください。
STEP 5：法務局へ相続登記を申請する
必要書類を準備して、不動産の所在地を管轄する法務局へ申請します。複雑な案件や時間が取れない場合は司法書士への依頼も選択肢です。費用の目安は登録免許税（固定資産税評価額の0.4%）＋司法書士報酬（5〜10万円程度）です。
| STEP | 内容 | ポイント |
|---|---|---|
| STEP 1 | 不動産を確認 | 所有不動産記録証明制度を活用 |
| STEP 2 | 相続人を確定 | 出生〜死亡の戸籍謄本を取り寄せ |
| STEP 3 | 遺産分割協議 | 全員の合意・協議書を作成 |
| STEP 4 | 書類作成 | 法務局の無料司法書士相談を活用 |
| STEP 5 | 法務局へ申請 | 登録免許税：固定資産評価額×0.4% |
主な必要書類
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本一式
- 相続人全員の戸籍謄本・住民票
- 遺産分割協議書（相続人全員の署名・実印）
- 印鑑証明書（相続人全員）
- 固定資産評価証明書・不動産の登記事項証明書
その他必要書類は、法務局で確認してください。
なお、住所変更登記も2026年4月1日から義務化されています。引越しや結婚などで住所・氏名が変わった場合、変更から2年以内に登記の更新が必要です。→ 住所変更登記義務化の記事はこちら
相続した不動産、どうする？3つの選択肢
①売却する
相続後3年以内の売却が節税面で有利。被相続人が一人暮らしをしていた実家なら「空き家の3,000万円特別控除」（2027年12月末まで）が使える場合があります。
②活用する（賃貸・土地活用）
立地が良ければ賃貸として活用する選択肢もあります。リフォーム費用・管理コスト・空室リスクも考慮のうえ判断を。
③相続土地国庫帰属制度で国に手放す
「売れない・使えない」という土地は2023年4月スタートの「相続土地国庫帰属制度」で国に引き渡すことも可能です（建物がある場合は利用不可など条件あり）。
| 選択肢 | メリット | 注意点 |
|---|---|---|
| ①売却する | 相続後3年以内なら空き家特控3,000万円適用も | 名義変更完了が必須 |
| ②賃貸・活用 | 長期的な収入源になる | リフォーム費・管理コスト・空室リスクあり |
| ③国庫帰属制度 | 売れない土地を手放せる | 建物がある場合は利用不可など条件あり |
まとめ：今日からできる3つのアクション
- ①現状把握：故人名義のままになっている不動産がないか確認する
- ②期限確認：過去の相続分は2027年3月31日まで、新たな相続は相続を知った日から3年以内
- ③法務局の無料相談を予約する：司法書士に頼まなくても、法務局の無料30分相談を活用すれば自分で進めることができます
相続は「突然やってくる」出来事です。私自身、父を亡くして初めてその複雑さを実感しました。でも一つひとつのステップを知っていれば、必ず乗り越えられます。この記事が、大切な財産を守るためのヒントになれば嬉しいです。
※この記事は2026年4月時点の情報をもとに作成しています。法律・制度は改正されることがありますので、最新情報は法務省や税務署の公式サイト、または専門家にご確認ください。
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